Un établissement public foncier d’Etat (EPIC) est un outil chargé de réaliser, pour le compte des collectivités publiques, des missions d’actions foncières (acquisition et portage foncier). Il dispose pour cela d’un personnel spécialisé et de moyens propres. 

Non, le premier EPF a été crée en 1968 en Normandie, à l’initiative de l’Etat. Au vu de la montée des besoins (logements, restructurations industrielles, protection des espaces naturels…), ces établissements se sont multipliés et il existe aujourd’hui 27 EPF en France, dont 13 EPF d’Etat. L’EPF breton porte le nom de Foncier de Bretagne. 

Toutes les collectivités publiques du territoire breton, ainsi que leurs établissements, peuvent bénéficier des services de l’établissement public foncier.

Un Conseil d’administration, composé des représentants des collectivités locales (Conseil régional, Conseil généraux, EPCI), de l’Etat et des chambres consulaires, détermine les orientations de la politique de l’établissement et approuve le programme pluriannuel d’intervention.

Il désigne en son sein un bureau qui se réunit régulièrement afin d’étudier toutes les sollicitations une à une. 

Un directeur général, nommé par l’Etat, exécute ses décisions. 

Un EPF agit à la demande des collectivités. Il ne mène jamais d’actions foncières de sa propre initiative.

La collectivité sollicite l’EPF pour l’achat d’un terrain ou d’un bien

La collectivité conventionne avec l’EPF pour fixer les conditions d’achat et de revente (durée, prix)

 L’EPF acquiert le terrain ou le bien pour le compte de la collectivité

Le bien est cédé à la collectivité ou un opérateur lorsque son projet est prêt

Sollicité par la collectivité, l’EPF négocie l’acquisition à l’amiable. Le cas échéant, la collectivité peut demander à l’EPF de procéder par préemption ou expropriation.

Des terrains nus et des terrains bâtis, qu’ils soient occupés ou non.

La durée est variable selon les besoins de la collectivité mais le maximum est fixé provisoirement à 5 ans.

Après avoir passé convention avec les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale sur le territoire desquels il doit intervenir, l’établissement public foncier peut agir à l’amiable, par voie d’expropriation, par exercice des droits de préemption et de priorité dans les conditions définies par le code de l’urbanisme et le 9° de l’article L. 143-2 du code rural.

 La convention cadre fixe les engagements réciproques entre l’epf et la collectivité, les objectifs pluri-annuels (montants d’investissements annuels sur le territoire de la collectivité, veille foncière….).

 Des conventions opérationnelles sont ensuite passées pour préciser les conditions de portage de chaque opération s’insérant dans une convention cadre. 

Par exception, en l’absence de convention cadre, il est possible d’agir directement par le biais de conventions opérationnelles.

Selon les biens, la convention entre la collectivité et l’EPF peut inclure la sécurisation du bien, son entretien ou sa destruction, le gardiennage, la location à titre précaire…

Pendant la durée du portage, une mise à disposition peut être prévue pour permettre à la collectivité d’utiliser le bien.

Le prix de vente correspond au prix d’achat majoré des frais directement imputables à l’opérateur et payables à la cession (frais notariaux, impôts et taxes, déconstruction, dépollution, gardiennage...).

Annuellement, la collectivité verse un taux d’actualisation fixé à 1% du prix d’acquisition pour les projets de rénovation urbaine et sociaux et à 2% pour les autres projets.

L’EPF mène son action dans le cadre d’objectifs définis par le décret de création et précisés dans un programme pluriannuel d’interventions. Pour l’EPF de Bretagne, quatre grands objectifs ont été retenus :

• Faire des réserves foncières pour l’habitat (terrains nus ou des immeubles),
• Faire des réserves foncières pour le développement économique (terrains pour zones d’activités d’intérêt régional, maintien de commerces en milieu rural),
• Agir pour la protection de l’environnement (soustraction de terrains à l’urbanisation, protection d’espaces naturels),
• Favoriser la reconquête de friches industrielles et militaires.  

•  Réduire la consommation d’espace

La réponse à cet enjeu particulièrement important en Bretagne, qui est une des régions les plus consommatrices d’espaces en France, passe par une priorisation des opérations de restructuration urbaine et de comblement de dents creuses. Elle implique également de densifier les zones d’habitat et d’activité. A ce titre, le bureau a formalisé les ratios de consommation d’espaces suivants :

Communes rurales 20 logements à l’hectare

Communes péri-urbaines 35 logements à l’hectare

•  Réduire la consommation énergétique

Pour répondre à cet enjeu, le bureau de Foncier de Bretagne a analysé dans une première étape la problématique des déplacements domicile-travail (accessibilité de la collectivité par les transports en commun, non allongement des parcours domicile-travail).

Foncier de Bretagne priorise les dossiers favorisant l’utilisation des transports en commun, notamment ceux intégrant une restructuration des quartiers proche des gares ferroviaires.

Il est ensuite demandé que le projet d’aménagement fasse l’objet d’une démarche environnementale et qu’enfin les constructions soient réalisées selon la norme RT 2012 (bâtiments basse consommation).

• Favoriser l’accès au logement social

Le bureau a souhaité que les opérations d’habitat comprennent 20% de logements aidés. Ce taux peut être adapté en fonction du taux global de logements sociaux de la commune et de l’intégration du projet dans la commune afin de prendre en compte la mixité sociale et intergénérationnelle.

•  Favoriser le développement économique

S’agissant du développement économique, le bureau a retenu les opérations d’importance régionale, conformément au décret du 8 juin 2009, et s’inscrivant dans une démarche environnementale de type Qualiparc. Ces critères seront approfondis dans le cadre des commissions du PPI.

Non, le délai de la convention permet à la collectivité qui souhaite saisir une opportunité d’affiner son projet par la suite. L’epf peut intervenir dans toutes types d’opérations (ZAD, ZAC ou en opportunité).

Oui, l’EPF dispose d’un personnel spécialisé pour la négociation foncière, l’acquisition des biens et leur gestion (négociateurs fonciers, juristes, ingénieurs et techniciens, responsable financier…) à la disposition des collectivités porteuses de projets. Cela permet une mutualisation des moyens techniques entre l’ensemble des collectivités bretonnes.

Pour pouvoir mener son action l’EPF dispose de moyens propres, provenant essentiellement :

• des dotations initiales de l’Etat et des collectivités (conseil régional, conseils généraux, agglomérations),
• de l’emprunt,
• de la Taxe Spéciale d’Equipement (TSE),
• de la revente des terrains acquis,
• des subventions éventuelles des collectivités sur des projets précis. 

La TSE est assise sur les taxes locales (taxe d’habitation, taxes foncières, cotisation foncière des entreprises).

Son produit global est arrêté annuellement par le conseil d’administration dans la limite d’un plafond fixé par le code général des impôts et calculé sur la base de 20 € par habitant. 

Ce produit est ensuite réparti par les services des impôts entre les différents impôts directs perçus au niveau communal et intercommunal. 

Elle est identifiée par une colonne spécifique sur la feuille d’imposition, distincte de celle collectivités. 

S’agissant de la Bretagne, l’instauration de la TSE a fait l’objet d’une consultation des EPCI compétents en matière d’aménagement de l’espace communautaire, d’équilibre social de l’habitat et de développement économique, et des communes non membres de ces établissements. Le conseil d’administration, réuni le 28 janvier 2011, après avoir délibéré, a pris acte du caractère favorable de la consultation relative à la première instauration de la TSE. il a fixé le produit de la TSE pour 2011 à 19.32 millions d’euros.

Le bien acquis par l’EPF est protégé de la spéculation et des pressions des promoteurs, sécurisant l’opération pour la collectivité.

Des conventions de partenariat seront mises en place entre l’EPF et ces deux structures pour finaliser les enjeux communs et les modalités de partenariat.

Le modèle économique d’un EPF repose sur l’apport des dotations et de la TSE. Outre le lancement des premières opérations, cet apport permet de réduire le coût du portage foncier, de mutualiser l’ingénierie liée aux opérations et de saisir les opportunités foncières.

• La réduction du coût du portage foncier

Les collectivités rachètent les biens acquis par l’EPF dans les conditions suivantes :

• Le prix de revente : il est égal au prix de revient, constitué du prix d’achat et des frais annexes (frais de notaires, impôts, dépollution….),
• Le taux d’actualisation : annuellement, la collectivité verse un taux d’actualisation fixé à 1% du prix d’acquisition pour les projets de rénovation urbaine et sociaux et à 2% pour les autres projets. 
• L’ingénierie foncière et administrative

Chaque opération nécessite une ingénierie foncière et administrative (négociation, passation des marchés…) prise en charge par un personnel spécialisé.

Ces moyens sont mutualisés au profit des collectivités bretonnes qui peuvent également bénéficier d’une assistance technique de l’EPF.

• La lutte contre la spéculation foncière

Face à une opportunité foncière, l’EPF dispose d’outils et de moyens mobilisables immédiatement, indépendamment des contraintes budgétaires et de l’avancement des projets des collectivités.

Les biens acquis par l’EPF sont protégés de la spéculation et des pressions des promoteurs, sécurisant l’opération pour la collectivité. En outre, cela peut permettre de créer des prix de référence pour le voisinage et donc de lutter progressivement contre la spéculation et la hausse des prix.

L’EPF se présente ainsi comme un outil aidant les collectivités à mettre en œuvre leur politique foncière, fondement de leur stratégie de développement territorial.